Расторжение ДДУ

После подписания договора участия в долевом строительстве с целью приобретения квартиры, апартаментов или иного недвижимого имущества, могут возникнуть различные негативные обстоятельства, при которых дольщик теряет интерес к приобретению недвижимости на новых условиях. Необходимо помнить о наличии возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Основания и порядок расторжения договора указаны в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основанием для расторжения договора без суда, является неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9); неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона (устранение недостатков, возмещение расходов на устранение недостатков, уменьшение цены договора) (п. 2 ч. 1 ст. 9) и существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9). В части 1.1 ст. 9 закона прописаны случаи, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке, однако в практике они редко встречаются.

Наиболее распространенным случаем для отказа от договора является нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Существенным условием договора является срок передачи объекта долевого строительства. При нарушении срока на два и более месяца у дольщика возникает право на расторжение договора без суда путем направления в адрес застройщика уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (образец в разделе «Формы (образцы) документов»). Уведомление направляется ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика, в уведомлении обязательно указание банковских реквизитов участников, по которым производится возврат денежных средств. Договор считается расторгнутым с даты направления уведомления (ч. 4 ст. 9). Застройщик обязан произвести возврат уплаченных дольщиком в счет цены договора денежных средств в течение 20 рабочих дней с даты направления уведомления. Помимо возврата цены договора, застройщик также обязан уплатить проценты за каждый день пользования денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Произвести расчет размера процентов самостоятельно не сложно, но требует затрат по времени. Так как формулы для расчета процентов за пользование денежными средствами и неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства идентичны, наша компания, как и многие судьи, использует калькулятор расчета для неустойки, размещенный в интернете по следующей ссылке: https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/.

Необходимо помнить, что при одностороннем отказе от договора в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, дольщик имеется право только на проценты за пользование денежные средствами, предусмотренными ст. 9 Закона. Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ч. 2 ст. 6 Закона не начисляется.

В случае, если застройщик не возвращает в установленный законом срок денежные средства, оплаченные в счет цены договора, либо не выплачивает проценты, незамедлительно стоит инициировать гражданский процесс, так как процедура принудительного взыскания займет не меньше 4-6 месяцев.

Помимо возврата цены договора, взыскания процентов за пользование денежными средствами в исковом заявлении предъявляются требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требования дольщика, который предусмотрен п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Несмотря на то, что ч. 2 ст. 9 Закона предусмотрено начисление именно процентов за пользование денежными средствами на уплаченную дольщиком цену договора, что по сути схоже с процентами, указанными в ст. 317.1 ГК РФ «Проценты по денежному обязательству», и по идее снижаться не должны, Верховный Суд Российской Федерации пришел к иному выводу, признав проценты мерой ответственности и указав, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

С учетом позиции Верховного суда в настоящее время одним из ключевых моментов в судебных спорах является представление доказательств, подтверждающих обоснованность заявленного участником (истцом) размера процентов. К сожалению, уже давно в судах сложилась тенденция игнорирования основополагающего в гражданском процессе принципа состязательности сторон. Застройщику достаточно подать ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ в части снижения процентов и в нарушение ст. 56 ГПК РФ, устанавливающей, что бремя доказывания основания применения ст. 333 ГК РФ лежит именно на застройщике, как лице, заявившем ходатайство, суды вынуждают истца (дольщика) обосновывать заявленный размер процентов и предоставлять соответствующие доказательства. В условиях того, что практически 80 % всех договоров участия в долевом строительстве оплачиваются с использованием кредитных средств, то размер взысканных процентов имеет существенное значение для дольщиков, так как с помощью полученных средств участник имеет возможность, как минимум, компенсировать уплаченные проценты по кредиту.

Наши специалисты знакомы с существующими реалиями и тенденциями в судебной практике, поэтому перед началом судебного процесса, в обязательном порядке, заранее формируют доказательственную базу, с целью получения максимально положительного результата для клиента.

Помимо процентов за пользование денежными средствами, дольщик имеет право на возмещение убытков, возникших в связи с расторжением договора.

К убыткам, которые чаще всего являются предметом судебных споров, относятся убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы; убытки в виде расходов на оплату услуг по бронированию/резервированию объекта долевого строительства, услуг по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; в виде банковский комиссии, понесенной при оплате дольщиком цены договора и иных услуг, связанных с заключением ДДУ.

Наша компания имеет положительный опыт в представлении интересов Участников по аналогичным спорам, в подтверждение чего приводим решения по состоявшимся судебным процессам (раздел «Практика»).

В заключении хотелось бы отметить, что расторжение ДДУ – это крайняя мера! Для принятия решения необходимо оценить все риски и возможные негативные последствия, так как застройщик может находиться в преддверии банкротства, что повлечет за собой наличие расторгнутого договора и отсутствие возможности фактического взыскания уплаченных денежных средств (ни квартиры, ни денег).

С 1 июля 2019 года с целью уменьшения риска остаться обманутым дольщиком законом предусмотрена оплата цены договора через эскроу-счета. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Необходимо отметить, что в указанном выше случае, при расторжении ДДУ проценты за пользование денежными средствами с застройщика взыскать не получится, банк вернет лишь цену договора.

    Как бы хорошо было, если б каким-нибудь волшебством или чудом совершенно забыть, что было, что прожилось в последние годы; всё забыть, освежить голову и опять начать с новыми силами.

                                                                                                                                                Ф.М. Достоевский