Устранение недостатков по ДДУ
Ситуация, при которой в квартире, апартаментах или ином объекте долевого строительства (машино-место, кладовка и пр.) имеются недостатки, регламентируется положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 7 Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В принципе, при приемке участник может самостоятельно проверить соответствие объекта долевого строительства условиям договора (обычно в приложении к договору прописываются параметры строительной готовности). Наличие несоответствий проектной документации возможно установить только в рамках проведения судебной экспертизы, так как на практике Застройщик не дает Участникам возможность ознакомиться с проектом. При этом, на приемку можно пригласить специалиста, обладающего специальными познаниями в данной области и имеющего документы, подтверждающие его квалификацию. Привлеченный специалист поможет выявить несоответствие требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям (по сути – действующим ГОСТам и СНиПам). Обращаем внимание, что специалиста лучше привлекать на основании договора и с оформлением документов об оплате его услуги.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Таким образом, по результатам осмотра обязательно составление акта о выявленных несоответствиях (акт осмотра со всеми недостатками или дефектная ведомость).
В ряде случаев недобросовестные Застройщики, с целью избежать ответственности за допущенные нарушения, отказывают в законном праве Участникам в оформлении акта. В данной ситуации, если вместе с Участником при осмотре присутствовало еще два человека целесообразно поступить следующим образом: предъявить Застройщику требование о составлении акта (отказ от принятия зафиксировать подписями лиц, присутствовавших при попытке предъявить требование), самостоятельно составить акт о выявленных несоответствиях и предложить на подпись Застройщику (факт отказа от подписания акта также фиксируется подписями свидетелей).
Частью 2 ст. 7 Закона предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, Участник должен выбрать одно из предложенных законом полномочий и направить соответствующее требование в адрес Застройщика.
Положения ч. 5 ст. 8 и ч. 2 ст. 7 Закона в совокупности наделяют Участника правом отказаться от подписания передаточного акта (акта о принятия объекта долевого строительства) до момента выполнения Застройщиком одного из требований Участника (безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цена договора или возмещения расходов на устранение недостатков). Наличие данного права достаточно невыгодно Застройщикам, так как в период выполнения требования Участника (чаще всего безвозмездное устранение недостатков) продолжает начисляться неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В случае, если Участник решил воспользоваться указанным правом, необходимо направить Застройщику письменный отказ от подписания передаточного акта с требованием об устранении недостатков/возмещении расходов/уменьшении цены договора.
Между тем, согласно сложившейся судебной практике, к сожалению, при рассмотрении споров о взыскании неустойки при отказе от подписания передаточного акта на период устранения недостатков, судьи часто оценивают сами недостатки на предмет их существенности или несущественности. Несмотря на то, что устанавливать факт существенности недостатков по закону необходимо только в спорах о расторжении договора, что прямо предусмотрено в ч. 3 т. 7 Закона, однако судьи продолжают давать оценку выявленным недостаткам. В случае, если судья признает недостатки несущественными, то чаще всего во взыскании неустойки за период с даты осмотра до даты устранения недостатков отказывают.
Необходимо дополнительно обратить внимание на один момент – в ч. 2 ст. 7 Закона имеется фраза: «если иное не установлено договором». Некоторые Застройщики в договорах участия в долевом строительстве закрепляют только одно из трех полномочий Участника, например: только право требования безвозмездного устранения. В связи с чем, перед принятием решения каким из полномочий воспользоваться Участнику, следует детально изучить условия договора. В случае, если в ДДУ при выявлении недостатков прописано право требования исключительно безвозмездного устранения недостатков, есть риск отказа в судебном порядке удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.
Что представляют собой полномочия, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона?
Безвозмездное устранение недостатков в разумный срок – Застройщик самостоятельно за свой счет устраняет выявленные недостатки в срок, прописанный в акте осмотра/дефектной ведомости, либо в течение 45 дней (согласно положениям Закона о защите прав потребителей). По факту устранения недостатков Застройщик должен уведомить Участника. Однако, на практике Застройщики если уведомляют, то максимум по телефону или электронной почте, либо не уведомляют совсем. В таком случае целесообразно проявить инициативу Участнику и записаться на повторный осмотр с составлением акта, иначе есть риск того, что в суде Застройщик сошлется на недобросовестность Участника, который в установленные сроки не явился на осмотр для фиксации факта устранения недостатков. С такой ситуацией мы сталкивались и неоднократно, из чего следует указанный выше совет. Необходимость повторного осмотра возникает, в случае, если Участник заявил отказ от подписания передаточного акта до момента устранения недостатков либо Участник планирует предъявление требования о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков. Если Застройщик не устраняет недостатки либо устраняется некачественно Участник имеет право обратиться в суд с иском об обязании Застройщика устранить недостатки. При рассмотрении данного спора обычно назначается судебная экспертиза для установления перечня недостатков, результаты которой судья положит в основу решения.
Возмещение своих расходов на устранение недостатков – существует два варианта: либо компенсация уже понесенных расходов (на основании чеков, квитанций и прочих отчетных документов, подтверждающих реальный расход), либо будущих расходов на устранение недостатков (смета расходов определяется на основании заключения специалиста). Чаще всего используется второй вариант, так как он проще доказывается в суде. Участник может самостоятельно до суда заказать заключение специалиста о выявленных недостатках с составлением сметы расходов на их устранение. Оплата услуг специалиста по составлению заключения и сметы в дальнейшем предъявляется Застройщику как судебные расходы либо убытки. В случае несогласия Застройщика с перечнем недостатков и сметой расходов, он имеет право ходатайствовать в процессе о проведении судебной экспертизы, результаты которой судья и положит в основу решения. Бывает, что Застройщики, например, из Группы компаний ПИК, не просят судебную экспертизу, так как знают, что недостатки есть, смета приблизительно соответствует реальности, а экспертиза по сути приведет к дополнительным затратам Ответчика.
Соразмерное уменьшение цены договора – на практике очень редко заявляется и определяется на основании экспертизы, проведенной в рамках судебного процесса.
Недостатки могут выявлены как при приемке объекта долевого строительства, так и в период его эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, который составляет 5 лет с момента принятия объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
За нарушение срока устранения недостатков либо возмещения расходов на устранение недостатков к Застройщику можно предъявить требование о выплате неустойки.
С образцами документов, указанных в настоящем разделе, можно ознакомиться в разделе
Наша компания имеет положительный опыт в представлении интересов Участников по аналогичным спорам, в подтверждение чего приводим решения по состоявшимся судебным процессам
Мы готовы защитить и Ваши интересы!