Взыскание разницы в цене по ДДУ

Взыскание разницы в цене ДДУ при передаче объекта долевого строительства

от Застройщика Участнику меньшей площадью.

Площадь объекта долевого строительства, как и его цена, являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве, что следует из ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

На цену договора в большей части влияет именно площадь объекта (квартиры, апартаментов, машино-места, кладовой).

Согласно ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора может быть определена двумя способами: фиксированная цена либо стоимость за 1 кв.м., умноженная на общую площадь.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Далее мы рассмотрим три варианта условий договора, наиболее часто встречающихся на практике:

1. Выплата разницы в цене при любом изменении фактической площади объекта.

В ряде договоров, заключаемых с застройщиками, предусмотрено условие о проведении взаиморасчетов при изменении (увеличении либо уменьшении) фактической площади относительно проектной, установленной в договоре.

Пример из ДДУ с ГК МИЦ: «Цена Договора, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, подлежит изменению в случаях, если Окончательная Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с Общей приведенной площадью Объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего Договора».

Пример из ДДУ с ГК А101: «Стороны договорились, что Цена Договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении Объекта и рассчитывается посредством умножения Общей площади Объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 Договора».

Оформление порядка взаиморасчетов в зависимости от застройщика может быть разным: путем подписания дополнительного соглашения об изменении цены договора либо акта о взаиморасчетах, в которых прописывается размер денежных средств к возврату, срок выплаты и банковские реквизиты участника. Кроме того, в самом передаточном акте может быть отражен порядок выплаты разницы в цене.

Необходимо отметить, что по текущей судебной практике отсутствие подписанного дополнительного соглашения об изменении цены договора при передаче участнику объекта долевого строительства меньшей площадью не лишает права участника на выплату разницы в цене в силу наличия такого права согласно нормам действующего законодательства (ч. 1-2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ) (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2022 по делу № 33-32723/2022).

Также по условиям договоров у Ряда застройщиков не требуется подписание отдельного документа об изменении цены, взаиморасчеты производятся на основании уведомления застройщика об изменении фактической площади объекта, определенной кадастровым инженером, после предоставления участником своих банковских реквизитов.

Пример из ДДУ с ГК MР-Групп: «В случае, если Общая приведенная площадь Объекта окажется меньше Проектной общей приведенной площади Объекта, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику денежной суммы, составляющей разницу между Проектной общей приведенной площадью Объекта и Общей приведенной площадью Объекта, умноженную на Цену единицы Общей приведенной площади Объекта. Возврат осуществляется Застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет Участника, реквизиты которого Участник предоставит Застройщику в письменном виде, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения Застройщиком реквизитов Участника, но в любом случае не позднее подписания Сторонами Передаточного акта».

Таким образом, если условиями договора прописан порядок изменения цены договора и проведения взаиморасчетов при изменении площади объекта долевого строительства, то спор с застройщиком может возникнуть при неисполнении им своей обязанности по возврату разницы в цене.

К сожалению, по текущей практике все застройщики группы компании МИЦ (ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-СтройКапитал», ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой», ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» и др.) не выплачивают участникам денежные средства в виде разницы в цене даже при наличии подписанного дополнительного соглашения, что вынуждает дольщиков взыскивать задолженность в судебном порядке.

2. Выплата разницы в цене при расхождении между проектной и фактической площадью, превышающей погрешность, установленную договором.

У большинства застройщиков в договорах содержится условие, согласно которому взаиморасчеты производятся при изменении площади объекта более установленного предела (0,1 кв.м., 1 кв.м., 2 %, 5 % от площади).

Пример ДДУ с ГК ПИК: Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит».

Пример ДДУ с ГК МР-Групп: «В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта от Проектной общей приведенной площади Объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 2% (Два процента) включительно, Цена Договора изменению не подлежит, и Стороны доплат или возврата Цены Договора не производят».

Пример ДДУ с ГК Самолет: «Если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору и фактической Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации))».

Таким образом, если фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшилась в пределах, установленных договором, то выплату разницы в цене застройщик не производит.

Ранее судебная практика по данному вопросу была неоднозначной. Ряд судей придерживались позиции, что условия договора, предусматривающие наличие пределов расхождения площади проектной и фактической, при которых взаиморасчеты не производятся, являются недействительными, так как противоречат законодательству и лишают права участника на соразмерное уменьшение цены договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2019 по делу N 33-35630/2019:  «…Установив приведенные выше обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлениями от условий договора; предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения в пределах 2% об общей проектной площади противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства…».

Однако, после выхода обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, практически все дела заканчиваются решениями в пользу застройщика, суды признают указанные выше условия договора правомерными. В пункте 3 Обзора содержится следующий вывод, который судьи берут за основу: По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Необходимо отметить, что после выхода данного Обзора судебной практики ВС РФ можно встретить единичные положительные для участника долевого строительства решения, которыми судьи признают указанные выше условия договора недействительными и взыскивают разницу в цене при любом расхождении площади, даже в пределах установленных договором лимитов (Решение Измайловского районного суда города Москвы от 24.12.2021 по гражданскому делу № 2-5820/2021).

3. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

У большинства застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, предметом которых является машино-места, предусмотрено, что цена является фиксированной и изменению не подлежит, даже если фактическая площадь будет отличаться от проектной. Некоторые застройщики включают пункты аналогичного содержания и в договоры по квартирам.

Пример из ДДУ на квартиру с ГК МИЦ: «Цена Договора, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, является фиксированной и не подлежит изменению, в том числе в случаях, если Окончательная Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с Общей приведенной площадью Объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего Договора».

Пример ДДУ на машино-место с ГК МР-Групп: «Цена Договора, указанная в п.4.2. Договора, является окончательной и не изменяется в случае, если Фактическая площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной площади Объекта».

Ранее судебная практика относительно правомерности указанных условий договора была не однозначная. Ряд судей считали такие условия договора недействительными, так как они лишают права участника на соразмерное уменьшение цены договора, установленное положениями Федерального закона 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, при передаче объекта, не соответствующего условиям договора. Другие судьи ссылались на положения ГК РФ о свободе договора и ч. 2 ст. 5 Федерального закона 214-ФЗ, устанавливающей, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Стороны согласовали неизменность цены, что не противоречит законодательству.

В 2021 году в судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ стала формироваться практика, согласно которой, указанные условия договора о неизменности цены при передаче объекта меньшей площадью признавались по сути недействительными, коллегия признавала наличие права на соразмерное уменьшение цены договора у участника в данной ситуации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019, от 06.07.2021 N 22-КГ21-3-К5, 2-3826/2019).

В итоге в ноябре 2021 года Президиумом Верховного Суда РФ утверждается обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), в пункте 3 которого отражен следующий вывод: Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В данном обзоре достаточно подробно описано правовое обоснование указанного вывода:

«…В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, …, что не было учтено судебными инстанциями.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства…»

На текущую дату достаточно много судебной практики на уровне Кассационных судов общей юрисдикции, которая при рассмотрении дел применяет разъяснения Верховного суда РФ, содержащиеся в указанном Обзоре, как по договорам о передаче квартир, так и по другим объектам: машино-местам, кладовым, апартаментам (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.04.2022 по делу N 88-6033/2022).

Необходимо отметить, что ряд судей игнорируют позицию Верховного суда РФ и продолжают отказывать в исках о взыскании денежных средств в виде соразмерного уменьшения цены договора. Также есть единичные случаи поддержания Московским городским судом такой позиции нижестоящих судов. Однако, на уровне кассации, как указано выше, практика стабильна и соответствует разъяснениям Верховного суда.

Пример 1:  Решением Головинского районного суда от 20.04.2022 по гражданскому делу № 2-86/2022 отказано в иске о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части и взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи ч передачей машино-места меньшей площадью. Апелляционным определением Московского городского суда от 22.08.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2022 по делу № 88-28333/2022 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Пример 2:  Решением Савеловского районного суда от 04.04.2022 по гражданскому делу № 2-4503/2022 отказано в иске о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части и взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи ч передачей машино-места меньшей площадью. Апелляционным определением Московского городского суда от 06.10.2022 решение суда первой инстанции отменено, требования о признании условий ДДУ недействительными и взыскании разницы в цене удовлетворены. 

Таким образом, если в ДДУ прописано, что цена является фиксированной и не подлежит изменению и если фактическая площадь передаваемого объекта меньшей проектной (установленной договором), то очень велики шансы, в судебном порядке, признать данный пункт договора ничтожным, а также взыскать денежные средства в качестве соразмерного уменьшения цены договора.

 Копирование материала статьи, без разрешения ООО "АНК", запрещено. www.an-konsalting.ru