Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Достаточно часто при приобретении квартиры/апартаментов или иного недвижимого имущества по ДДУ мы сталкиваемся с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства.

Необходимо различать срок завершения строительства объекта недвижимости (дома, паркинга или многофункционального комплекса) и срок передачи объекта долевого строительства (квартиры, апартаментов, машино-места, кладовки). Срок завершения строительства – это по сути срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, который в обязательном порядке отражается в публикуемой проектной декларации и на который многие дольщики ориентируются при выборе объекта для заключения ДДУ. Однако, непосредственно срок передачи объекта долевого строительства прописывается в договоре (ДДУ) и именно за нарушение этого срока Застройщик несет ответственность перед дольщиком.

Данная ответственность установлена ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ - в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Произвести расчет размера неустойки самостоятельно не сложно, но требует затрат по времени, поиск ранее действующих ставок ЦБ РФ и т.д. Наша компания, как и многие судьи, использует калькулятор расчета, размещенный в интернете, по следующей ссылке: https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/

Необходимо обратить внимание на ставку ЦБ РФ, используемую при расчете. В судебной практике сформировано три варианта расчетов, в зависимости от примененной ставки ЦБ: действующей на день реального исполнения обязательства (т.е. на день подписания передаточного акта либо акта приема-передачи), действующей на день исполнения обязательства согласно условиям договора (т.е. на день, когда обязательство должно было быть исполнено по договору), либо действующей в периоды просрочки (т.е. «плавающая» ставка, которая могла меняться в течение всего периода просрочки). Чаще всего применяют первый и третий вариант: первый вариант - в случае, если неустойка заявляется по уже переданному объекту долевого строительства, так как возможно установить реальный день исполнения обязательства и соответственно ставку ЦБ РФ; третий вариант – в случае, если заявлена неустойка по непереданному объекту.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ также предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Часто, при рассмотрении споров о взыскании неустойки, застройщики пытаются сослаться на недобросовестность участников, обвиняют в уклонении от принятия объекта долевого строительства, а также в умышленном увеличении периода просрочки. 

Исходя из нашего судебного опыта, предлагаем вам воспользоваться рядом советов:

1. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Данная норма обязывает Застройщиков направлять участникам соответствующие уведомления. Ряд судей обращают внимание при рассмотрении споров на исполнение либо неисполнение указанной обязанности застройщиками. Любой добросовестный участник интересуется реальными сроками завершения строительства дома, поэтому при неисполнении застройщиком обязанности по направлению соответствующего сообщения об изменении сроков завершения строительства дома целесообразно направить застройщику запрос с просьбой предоставить информацию о причинах нарушения. В случае, если Застройщик направил сообщение (чаще всего оно достаточно скупое по содержанию), то можно направить ответ на сообщение также с запросом о причинах нарушения. Кроме того, наличие информации о причинах нарушения срока возможно повлияет на принятие решения о необходимости одностороннего отказа от ДДУ.

2. Для получения информации о причинах нарушения срока строительства дома специалисты нашей компании имеют возможность обратиться в орган, осуществляющий строительный контроль. В Москве - Комитет государственного строительного надзора города Москвы, в Московской области - Главное управление государственного строительного надзора Московской области. Информацию также можно получить в Едином реестре проверок, где публикуются результаты проверок застройщиков, а также выявленные нарушения. Установление реальных причин просрочки может сыграть существенную роль в судебном процессе по взысканию неустойки, так как нередко именно неправомерные действия самих застройщиков влекут нарушение сроков, что судьи учитывают при вынесении соответствующих решений.

3. В случае, если дом введен в эксплуатацию и по договору начался срок передачи объекта долевого строительства, но застройщик не приглашает на приемку, то целесообразно направить требование об обеспечении допуска на осмотр и принятие объекта.

4. Бывают также ситуации, когда застройщик ввел дом в эксплуатацию и направил участнику сообщение о готовности к передаче объекта долевого строительства, однако по факту, по неизвестным причинам, сотрудники застройщика отказывают в осмотре и передаче. В данном случае целесообразно (при наличии возможности) приехать на объект и зафиксировать факт недопуска на осмотр и принятие квартиры путем составления акта (образец в разделе «Формы (образцы) документов»). Далее акт вместе с заявлением направить по почте ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика. Если отсутствует возможность приехать на объект, то можно ограничиться направлением заявления застройщику с требованием об обеспечении осмотра и принятия квартиры.

   

5. При наличии в квартире недостатков, препятствующих, на ваш взгляд, её принятию, вы можете воспользоваться правом на отказ от подписания передаточного акта до устранения этих недостатков застройщиком. В период устранения недостатков неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства продолжает начисляться. Однако, право на отказ от подписания акта при наличии недостатков часто оспаривается застройщиками, в связи с чем сформирована различная судебная практика. Мы рекомендуем в данной ситуации обратиться к юристу за помощью с целью надлежащего, правильного и своевременного оформления всех необходимых документов. 

У нашей компании имеется положительный опыт в защите интересов дольщиков по данной категории споров, в том числе на уровне Верховного суда РФ. Мы сопровождаем участников с первых дней просрочки, подготавливая все необходимые документы, запросы, ведем официальную переписку с застройщиком с целью формирования необходимого объема доказательств для максимально положительного итогового результата для нашего клиента.

Перед подачей иска в суд согласно судебной практике необходимо направить застройщику претензию с требованием о выплате неустойки в добровольном порядке, указать расчет неустойки и банковские реквизиты участника. В большинстве случае, претензионные требования не исполняются, что дается право на получение штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Помимо неустойки и штрафа также в иске заявляется требование о компенсации морального вреда, в связи с нарушением прав потребителя (в данном случае – нарушение срока передачи объекта долевого строительства). В обоснование размера морального вреда можно приобщить различные документы – договор найма жилого помещения, кредитный договор, свидетельства о рождении детей и прочее. Грамотный юрист поможет собрать необходимые документы и обосновать судье исключительность вашей ситуации.

Необходимо отметить, что суд может снизить заявленный размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ при соответствующем заявлении ответчика. Застройщики чаще всего используют право подачи в суд ходатайства о снижении неустойки и штрафа по причине их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Суд обязан рассмотреть ходатайство. Задача участника (истца) и его представителя заключается в предоставлении мотивированных возражений на ходатайство застройщика с приложением максимально возможного количества доказательств, так как именно от активности истца зависит размер удовлетворенных судом требований.

С образцами документов, указанных в настоящем разделе, можно ознакомиться в разделе

 «Формы (образцы) документов».

Наша компания имеет положительный опыт в представлении интересов Участников по аналогичным спорам, в подтверждение чего приводим решения по состоявшимся судебным процессам (раздел «Практика»), в том числе на уровне Верховного суда РФ.

Главное, не бояться отстаивать свои права!